De overdrachtsbelasting is een belasting die je betaalt als je bijvoorbeeld een huis koopt. Als je het huis na drie jaar weer verkoopt aan een ander, dan betaalt de koper ook weer overdrachtsbelasting. Voor consumenten betekent dit dat elke verhuizing naar een gekocht huis je extra geld kost. Want alleen als je binnen twaalf maanden het huis weer verkoopt, dan krijg je de betaalde belasting terug (volgens de huidige regels).
Als consument is de aankoop van een eigen huis, in euro’s gemeten, de grootste aankoop van je leven. Het is dan ook niet raar dat de 6% overdrachtsbelasting die hierover geheven wordt een behoorlijke bijdrage levert aan de financiering van onze staat. Het gaat volgens het CBS in 2009 om in totaal 2,7 miljard euro (zie Opbrengst rijksbelastingen bijna 7 miljard euro lager). In 2007 was de opbrengst een flink stuk hoger: in 2009 is ten opzichte van het jaar 2007 de opbrengst bijna gehalveerd dankzij minder transacties en in mindere mate dalende woningprijzen. De overdrachtsbelasting kent een vast percentage, onafhankelijk van het inkomen, maar wel afhankelijk van de verkoopprijs van de woning.
De Nederlandse regering heeft trouwens besloten om de 6% tijdelijk te verlagen naar 2% voor bepaalde soorten vastgoed. Deze tijdelijke maatregel geldt voor overdrachten die plaatsvinden tussen 15 juni 2011 en 1 juli 2012.
6% overdrachtsbelasting, is dat nu veel?
Als consument hoop je, en was je gewend, dat de waardestijging van je koopwoning groter is dan de betaalde overdrachtsbelasting. In de praktijk woont een Nederlander ongeveer 100 maanden in een huis; dat varieert nogal dankzij de levensfase, persoonlijke omstandigheden en de omgeving, maar 100 maanden is een mooi gemiddelde. Maar in de praktijk vergeet je als consument gauw dat je huis sowieso in waarde moet stijgen vanwege de inflatie. De ECB streeft naar een stabiel inflatiepercentage van 2%, dus je mag ervan uitgaan dat het in de praktijk ook wel ongeveer 2% zal zijn. En je woonhuis moet in waarde stijgen om het risico op waardedaling te compenseren. Tot voor de start van de kredietcrisis was het niet gangbaar om uit te gaan van een waardedaling, maar het risico was er toen ook al. Mijn eigen vader heeft als ondernemer in de bouw de woningmarktcrisis van 1980-1982 meegemaakt. Tijdens deze crisis halveerden de marktprijzen, onder andere dankzij een dramatisch gestegen rente en afnemende vraag door een structurele werkloosheid. De les die hij me leerde was: een waardedaling doet zich blijkbaar af en toe voor en om daarvoor te compenseren moet een woning dus extra in waarde stijgen ten opzichte van de inflatie. Ik ga er trouwens wel vanuit dat je jouw huis normaal onderhoudt, waardoor het niet minder of meer waard wordt.
Het Kadaster helpt je om te bepalen wat de langdurige waardeontwikkeling van woningen is. Die kun je bijvoorbeeld terugvinden in de Prijsindex Bestaande Koopwoningen. Over de periode januari 1995 tot januari 2011 ging deze index van 38,8 naar 105,1. De woningen zijn dus over heel Nederland gemiddeld 2,7 keer zo duur geworden in euro’s van het moment waarop de meting plaatsvindt. Als je dit terugrekent naar de langdurig gemiddelde waardestijging per jaar, dan is dat ongeveer 5,6%. Over dezelfde periode is de inflatie volgens CBS Statline ongeveer 1,7% per jaar. De waardestijging inclusief risicopremie is dus ongeveer 4% per jaar bovenop de inflatie.
Is 4% voldoende als waardering voor het gelopen risico op waardedalingen? Ik vind van wel. Over periodes van tientallen jaren heen gemeten ontwikkelen woningen zich tot dusver positief. Als het dus een aantal jaren tegenzit, dan kun je jouw woning aanhouden en uiteindelijk toch weer meeliften op een stijgende markt. Dat is wat anders dan bij aandelen van bedrijven. Bedrijven gaan soms simpelweg failliet; het risico dat een woonhuis (met eventueel onderliggende grond) niets meer waard is, is relatief klein als je het voldoende verzekert. In mijn visie is het binnen het huidige fiscale regime redelijk dat de bezitter van een eigen woning over een gemiddelde woonduur van 100 maanden, 6% overdrachtsbelasting betaalt.
Uiteraard hoor je vaak dat als de hypotheekrenteaftrek (wat zijn dat veel letters achter elkaar) ter discussie staat of het ‘scheefwonen’, dat dan de hele woningmarkt op de schep moet zodat je geen inkomenspolitiek gaat bedrijven door alleen het ‘scheefwonen’ aan te pakken. Dat lijkt me redelijk, maar staat los van het volgende probleem.
Wat is het probleem dan?
Maar wat is dan het probleem met de overdrachtsbelasting? De overdrachtsbelasting in de huidige vorm is gerelateerd aan de overdracht van een woning. Als het aantal transacties tegenvalt, bijvoorbeeld door macro-economische ontwikkelingen, dan is dat meteen voelbaar in het huishoudboekje van de Staat. Terwijl het woongenot van de burgers niet dramatisch verandert; ze wonen nog steeds in dezelfde woningen. En op microniveau betekent dat een burger zich wel twee keer bedenkt om een nieuw huis te kopen als hij niet zeker weet dat hij er veel jaren zal gaan wonen. Een verhuizing over grotere afstand heeft sowieso al een enorme sociale impact op een huishouden. Het is dan ook niet verwonderlijk dat de neiging om over grotere afstanden te verhuizen, van koopwoning naar koopwoning minimaal is. Een nieuwe werkgever op grotere afstand mijden we dan ook liever. En als het niet anders kan dan rijden we liever heen en weer, met of zonder files. Op microniveau bekeken heel terecht, maar voor de Nederlandse economie betekent dit dat we niet zo snel de juiste mensen op de juiste plek kunnen krijgen; zie jij een Limburger die veel kan met grondverzakking door steenkoolwinning naar Groningen verhuizen om daar de gevolgen van de grondverzakking op te lossen? Op macroniveau presteert de economie daardoor minder optimaal.
Los van de situatie op de woningmarkt vind ik het daarom aan te bevelen om de overdrachtsbelasting op een andere manier te organiseren. Van een transactiegebaseerde oplossing die de arbeidsmobiliteit schaadt en dus ook de economie, naar een regeling waarbij je onafhankelijk van je koopfrequentie een vast percentage betaalt van je woningwaarde. Dit lijkt op het eigenwoningforfait (voor de eigen woning, voor een tweede woning gelden andere regels). Ware het niet dat het toegepaste percentage bij eigenwoningforfait inkomensafhankelijk is. Een regeling niet op gemeentelijk, maar op nationaal niveau waarbij de WOZ-waarde en een vast percentage het uitgangspunt zijn, lijkt me beter. Dit kan inkomensneutraal plaatsvinden voor zowel de burger als de overheid over langere periodes. Bijvoorbeeld door de waarde van de eigen woning ook op te nemen in box 3 van de inkomstenbelasting, eventueel met een compensatie of de woning fungeert als eigen woning of niet. En daarnaast de overdrachtsbelasting af te schaffen. Op deze manier gaat de arbeidsmobiliteit omhoog, waardoor de economie sneller kan inspelen op veranderingen. En een flexibelere economie heeft ook weer direct invloed op de beperkte mobiliteit in de woningmarkt.